Hội thảo Báo cáo thị trường BĐS năm 2019 với chủ đề “Chinh phục thử thách'

Tại buổi báo cáo, DKRA Vietnam đã nhận định tổng quan thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM trong năm 2019, đồng thời đưa ra một số dự báo cho năm 2020.

So với năm 2018, thị trường năm 2019 không có nhiều dấu hiệu bứt phá và tình hình được đánh giá sẽ tiếp diễn sang năm 2020, đưa ra nhiều thách thức cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường.

Trong năm 2019, thị trường chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung và sức cầu của hầu hết các phân khúc, ngoại trừ bất động sản nghỉ dưỡng (tuy nhiên, nguồn cung tập trung chủ yếu ở một số dự án quy mô lớn tại Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu,...). Mặt bằng giá có nhiều biến động, đặc biệt giá sơ cấp từ chủ đầu tư tăng mạnh.

Toàn cảnh Báo cáo thị trường BĐS Nhà ở TP.HCM 2019 với chủ đề “Chinh phục thử thách”

Phân khúc đất nền: Nguồn cung giảm mạnh

DKRA Vietnam ghi nhận trong năm 2019 có 14 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 1,704 nền, bằng 46% so với nguồn cung mới của năm 2018 (khoảng 3,736 nền). Đây là năm thứ hai nguồn cung mới sụt giảm và là mức thấp nhất kể từ năm 2016. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 95% (khoảng 1,615 nền), bằng 49% so với năm 2018.
Khu vực phía Bắc dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ. Các dự án mới đa phần tập trung ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè,… Giá giao dịch thứ cấp trong năm tăng trung bình khoảng 5 - 7% so với năm 2018, chủ yếu ở giai đoạn đầu năm.

Phân khúc căn hộ: Khan hiếm căn hộ hạng C

Theo khảo sát, toàn thị trường có 47 dự án được mở bán trong năm 2019, cung cấp khoảng 24,514 căn hộ, bằng 64% nguồn cung năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới năm 2019 đạt 94% (khoảng 22,997 căn), bằng 67% so với năm 2018. 2019 cũng là năm ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay.
Khu Đông tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ. Về loại hình, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm. Mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư liên tục tăng mạnh trong năm, trung bình 15% - 20% so với mặt bằng giá trong khu vực.

Phân khúc nhà phố và biệt thự

Nguồn cung mới tăng nhẹ, khu Đông tiếp tục dẫn đầu
Toàn thị trường có 16 dự án đáng chú ý được mở bán, cung ứng khoảng 1,413 căn, tăng 20% so với năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ trong năm 2019 đạt 78% nguồn cung mới (khoảng 1,100 căn), tăng nhẹ so với năm trước khoảng 0.5% (1,095 căn). 2 Khu Đông tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung và lượng tiêu thụ, tập trung chủ yếu ở Quận 2 và Quận 9. Giá sơ cấp của chủ đầu tư tăng mạnh, nhất là trong giai đoạn cuối năm, mức tăng trung bình từ 10% - 15% so với mặt bằng giá chung tại khu vực.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - Biệt thự biển: Nguồn cung mới và lượng tiêu thụ tăng mạnh, sức cầu giảm về cuối năm

Thị trường năm 2019 đón nhận 14 dự án mới, cung ứng khoảng 2,586 căn biệt thự biển, tăng gấp 3 lần so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 77% (2,004 căn), tăng gần 5 lần so với năm trước. Tuy nhiên, số lượng chỉ tập trung chủ yếu ở một vài dự án có quy mô lớn tại Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung toàn thị trường có dấu hiệu giảm từ giữa năm 2019 và thể hiện rõ trong giai đoạn cuối năm.

 

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Vietnam trình bày chủ đề chính của hội thảo

Đặc biệt, năm 2019 đánh dấu sự phát triển mạnh của mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort).
Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - Condotel: Nguồn cung mới và lượng tiêu thụ tăng mạnh, sức cầu giảm về cuối năm
Condotel cung ứng ra thị trường 10,290 căn, tăng 124% so với năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 78% (8,042 căn), mức tăng khoảng 191% so với lượng tiêu thụ của năm trước. Nguồn cung sơ cấp và lượng tiêu thụ tập trung về các thị trường quen thuộc như Bình Thuận, Ninh Thuận, Phú Quốc,... Tuy nhiên, sức cầu chung có dấu hiệu giảm, bắt đầu từ Quý 2/2019 và tiếp tục giảm mạnh vào cuối năm do vấn đề vỡ cam kết lợi nhuận của một vài dự án.
Đối với loại hình condotel, năm 2019 đánh dấu sự lên ngôi của xu hướng ủy thác cho thuê theo hình thức chia sẻ lợi nhuận.

TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế; Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam; Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Vietnam (từ trái sang) chia sẻ tại Hội thảo

Thị trường bất động sản năm 2019 khép lại với nhiều biến động đáng chú ý:Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới biệt thự biển và condotel có thể sẽ giảm so với năm 2019, các dự án đa phần tập trung ở thị trường Bình Thuận, Khánh Hòa, Phú Quốc và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung tiếp tục xu hướng giảm từ cuối năm 2019, chưa có nhiều dấu hiệu tích cực để thay đổi đột biến. 3 Mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) nhận được sự quan tâm lớn từ khách hàng, trong đó loại hình nhà phố/shophouse được thị trường đón nhận khá tốt. Đồng thời, xu hướng ủy thác cho thuê theo hình thức chia sẻ lợi nhuận tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng.

Nguồn cung mới sụt giảm ở hầu hết các phân phúc, căn hộ hạng C ngày càng khan hiếm trong khi đây là loại hình đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân. Nguyên nhân chính đến từ việc cơ quan Nhà nước gắt gao hơn trong quá trình phê duyệt dự án, đồng thời siết chặt tín dụng cho bất động sản.
Tình trạng sụt giảm nguồn cung mới khiến mức giá bất động sản tăng mạnh 15% - 20% so với năm 2018. Sức cầu condotel giảm mạnh trong giai đoạn cuối năm do vấn đề vỡ cam kết lợi nhuận của một vài dự án. Mặt khác, nửa cuối năm 2019 thị trường tiếp tục bị ảnh hưởng bởi thông tin tiêu cực liên quan đến sai phạm
của một số cá nhân, tổ chức và chủ đầu tư dẫn đến sự suy giảm mạnh về niềm tin của khách hàng và đông đảo nhà đầu tư.
Việc ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực bất động sản (Proptech) là công cụ hỗ trợ đắc lực trong tất cả hoạt động của thị trường như đầu tư, phát triển dự án, tiếp thị, phân phối sản phẩm, tìm mua/ thuê dự án phù hợp,… Đây sẽ là xu hướng nổi bật trong năm 2020 và những năm tiếp theo giúp minh bạch hóa thị trường.

Quang Trung