“Nắn” dòng vốn tín dụng bất động sản

Mặc dù vậy, lãnh đạo NHNN khẳng định, điều này không có nghĩa là “đóng cửa”, không cho vay ở lĩnh vực này, mà chỉ cung ứng vốn cho những dự án bất động sản có hiệu quả.

Tập trung vào người mua nhà để ở

Sau chủ trương kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản năm 2019 đạt 8,8% - thấp hơn so với mức tăng trưởng chung toàn ngành (13,5%). Tuy nhiên, nợ xấu ở lĩnh vực này được kiểm soát ở mức thấp (1%). Điều này cho thấy, tín dụng vào bất động sản thời gian qua đã được sàng lọc.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng (NHNN), giải thích thêm, Thông tư 22/2019 của NHNN chỉ đạo, lộ trình đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn sẽ giảm từ 40% hiện nay xuống 37% vào tháng 10-2020 và 30% vào năm 2022 là nhằm kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản, không phải “siết” tín dụng bất động sản.

“Thông tư 22/2019 không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, mà hướng các ngân hàng cho vay mua nhà tới những khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội vốn đang thiếu nguồn cung, chứ không phải mua nhà để kinh doanh. Chủ trương này được nêu rõ trong quy định các khoản vay mua nhà dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ áp dụng hệ số rủi ro 50%”, ông Hùng nêu. 

Tại Diễn đàn đầu tư và phát triển kinh doanh Việt Nam 2020 do Bizlive vừa tổ chức mới đây, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho biết, trong năm 2019, thị trường bất động sản Hà Nội và TPHCM đều gặp khó khăn về nguồn cung (TPHCM giảm 52%, Hà Nội giảm 26%), do đó giá bất động sản đã bị đẩy lên trong bối cảnh thị trường giao dịch trầm lặng hơn năm trước đó. Giá bất động sản ở TPHCM đã tăng 12%, giá ở Hà Nội tăng 6% trong năm 2019, tùy từng phân khúc, địa bàn. Trong khi ở một số tỉnh khác lại tăng trưởng rất tốt.

Điều này cho thấy, thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình cơ bản sàng lọc chứ không đến mức bi quan. Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp (DN) bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán trong năm 2019 khá tốt, giá cổ phiếu tăng trung bình khoảng 13% so với năm trước. Khác với con số tăng trưởng tín dụng bất động sản mà NHNN đưa ra, TS Cấn Văn Lực cho biết, trong năm 2019, tín dụng cho bất động sản tăng bình quân 14,5%.

“Thông tư 22/2019 sẽ ảnh hưởng tích cực hơn đối với thị trường bất động sản vì vay mua nhà, sửa chữa nhà vẫn chỉ chịu hệ số rủi ro 50%, còn kinh doanh bất động sản thì hệ số rủi ro ở mức 200%”, ông Lực nhận định.

Thực tế cho thấy, trong bối cảnh tiềm ẩn rủi ro nợ xấu bùng phát khi đẩy mạnh tín dụng bất động sản, các ngân hàng thương mại đã đẩy mạnh cho vay mua nhà, đặc biệt là mua nhà để ở, thay vì tập trung tín dụng cho chủ đầu tư dự án.

Cụ thể, tính đến cuối tháng 9-2019, tổng dư nợ cho vay mua nhà của Techcombank đạt 81.000 tỷ đồng, tăng 52% so với đầu năm và tăng 67% so với cùng kỳ. Trong khi đó, mức tăng trung bình từ năm 2015-2018 là 24%. Còn theo Ngân hàng ACB, trong năm 2020, mảng bán lẻ ước đạt khoảng 130.000 tỷ đồng, tương đương hơn 50% tổng dư nợ, trong đó, cho vay mua nhà, sửa nhà chiếm khoảng 35%.

Tương tự, Vietcombank từ trước đến nay luôn kiểm soát tốt cho vay bất động sản nhưng vẫn khuyến khích cho vay mua nhà để ở. Bởi lẽ, phân khúc cho vay mua nhà với nhu cầu thực để ở không những nhiều tiềm năng mà rủi ro còn được phân tán.

Nguồn vốn nào cho dự án?

Tín dụng bất động sản bị “quản” chặt nên thời gian qua, các DN bất động sản đua nhau phát hành trái phiếu. Thống kê cho thấy, năm 2019 tổng lượng phát hành trái phiếu DN đã lên tới 245.000 tỷ đồng, trong đó có khoảng 50% thuộc về các DN bất động sản.

Điều đáng nói, bên mua trái phiếu DN bất động sản đa số là ngân hàng, khiến nhiều người lo ngại đây là cách lách quy định để đẩy tín dụng vào bất động sản, vì ngân hàng mua trái phiếu DN không bị tính vào dư nợ tín dụng. Trong khi đó, thị trường trái phiếu DN bất động sản thời gian qua tăng mạnh để lại nhiều băn khoăn về mức độ an toàn khi năng lực, mức độ tín nhiệm của DN chưa được khẳng định; lãi suất phát hành cao, phương án sử dụng còn thiếu minh bạch, hiệu quả. Thậm chí, một số DN bất động sản thua lỗ vẫn huy động thành công hàng ngàn tỷ đồng trái phiếu, gây rủi ro lớn cho nhà đầu tư và thị trường.

Ông Trương Văn Phước, Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng việc giới hạn tăng trưởng tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro (trong đó có thị trường bất động sản) những năm gần đây đã khiến các DN bất động sản phải nỗ lực hơn trong việc tìm kiếm vốn thông qua phát hành trái phiếu.

Để thị trường trái phiếu DN phát triển bền vững và giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư, cần phải có quy định xếp hạng tín nhiệm DN phát hành trái phiếu. Khi DN phát hành trái phiếu minh bạch thì trái phiếu DN là kênh thu hút vốn, nhằm giảm phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng như hiện nay.

Ở góc độ khác, TS Cấn Văn Lực cho biết, trong báo cáo tài chính, dư nợ tín dụng và đầu tư trái phiếu là 2 khoản riêng biệt. Các ngân hàng thương mại phải báo cáo NHNN về tình hình đầu tư bất động sản, bao gồm cả cho vay lẫn mua trái phiếu DN bất động sản, nên việc lo ngại ngân hàng lách các quy định về tín dụng bất động sản bằng mua trái phiếu là không có cơ sở. Tín dụng bất động sản đang ngày càng giảm nhưng nhìn chung, thị trường bất động sản vẫn dựa vào tín dụng ngân hàng.

Theo thống kê, trong 9 tháng đầu năm 2019, các ngân hàng đã bơm khoảng 530.000 tỷ đồng cho vay đối với các DN kinh doanh, đầu tư bất động sản. Nếu tính tổng lượng vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản, bao gồm cả tín dụng mua nhà, thì con số này lên khoảng 1,6 triệu tỷ đồng năm 2019 (chiếm đến 20% tổng dư nợ tín dụng). Điều này cho thấy, ngân hàng vẫn là nguồn cung vốn lớn nhất cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, chất lượng các khoản vay bất động sản đã tốt hơn trước rất nhiều, vì các ngân hàng “soi” để cho vay rất kỹ. Dù cần phải kiểm soát rủi ro nhưng để đa dạng vốn cho thị trường bất động sản thì không nên vội vàng siết trái phiếu bất động sản. Vì tỷ lệ vốn huy động bằng trái phiếu của DN bất động sản thời gian qua tuy có tăng, nhưng vẫn rất nhỏ so với tổng lượng vốn rót vào thị trường này.