Mua nhà 0 đồng – Sinh lợi thì ít, sinh lo thì nhiều?

Rủi ro mua nhà 0 đồng

Như Tiền Phong thông tin, thời gian gần đây thị trường bất động sản từ phân khúc căn hộ cao cấp đến căn hộ trung cấp, phân khúc nhà liền kề…, liên tục được các chủ đầu tư, đơn vị phân phối tung ra những chương trình bán nhà “sốc” như “mua nhà 0 đồng”, “nhà đổi nhà 0 đồng”, hay mua nhà lãi suất 0% trong vòng từ 18-24 tháng gây sự quan tâm của nhiều người

Dự án chung cư D-Homme ở quận 6 (TPHCM) do Công ty TNHH MTV Dịch vụ Bất động sản Minh Anh làm chủ đầu tư, DHA Corporation – Nhà phát triển dự án đang tung chính sách “Mua nhà 0 đồng – May đo tài chính”.

Điểm chung là khách hàng mua nhà theo chương trình này phải đáp ứng điều kiện là đã sở hữu cho mình một bất động sản đảm báo trước đó tối thiểu giá trị tương đương với 30%, khách hàng sẽ được vay đến 100% giá trị căn hộ.

Sự xuất hiện của phương thức “Mua nhà 0 đồng”, “Nhà đổi nhà 0 đồng” gây sự chú ý, hấp dẫn, thậm chí gây sốc đối với nhiều người, tuy nhiên nhiều chuyên gia lĩnh vực kinh tế, BĐS cảnh báo việc tham gia các chương trình này khách hàng sinh lợi thì ít, sinh lo thì nhiều nhất là những người có nhu cầu sở hữu BĐS cao cấp vì thực chất đây là “chiêu” đòn bẩy tài chính của chủ đầu tư cũng như phía ngân hàng. Nếu không tìm hiểu kỹ, rất có thể người mua nhà sẽ rơi vào “bẫy” nợ nần khi chưa kịp hưởng cuộc sống xa hoa.

Theo Chuyên gia kinh tế - tài chính Đinh Thế Hiển, phương thức “Mua nhà 0 đồng”, “Đổi nhà cũ lấy nhà mới” nghe sẽ thấy rất hấp dẫn, nhất là những người có ý định đầu tư thêm 1 căn hộ hay 1 sản phẩm BĐS nào mới nhưng chưa có sẵn tiền.

Về phương thức thanh toán, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng không khác gì so với phương thức cũ. Nhưng tiện lợi là khách hàng chỉ cần gặp 1 ngân hàng và thực hiện 2 dịch vụ cùng 1 lúc. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý người mua phải nhớ rằng đang vay 100% để mua nhà.

“Việc này rất có lợi nếu như người mua dự đoán đúng về giá trị căn nhà sẽ tăng theo một vài năm nữa. Và số tiền thu nhập trong giai đoạn đó hoàn toàn đủ trả cho 100% vốn vay theo tiến độ trả nợ. Ngược lại, nếu người mua không đoán đúng tình hình tăng giá của căn nhà và không có đủ tiền hàng tháng, hàng quý để trả nợ thì người mua sẽ rơi vào “bẫy” tài chính, người ta gọi là đòn bẩy tài chính rất cao và chúng ta không thể trả nợ được”, chuyên gia Đinh Thế Hiển phân tích.

Trong khi đó, theo LS. Phạm Ngọc Hưng - Phó CT Hiệp hội Doanh nghiệp TPHCM, việc các chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án áp dụng chương trình này không có vi phạm về luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, người mua phải thấy rõ là mua nhà theo hình thức này phải thế chấp đến 2 tài sản (một tài sản đang có và 1 tài sản hình thành trong tương lai) do đó sẽ hình thành 2 hợp đồng thế chấp, vậy cần làm rõ 2 hợp đồng này có sự ràng buộc, liên quan như thế nào?

Cũng theo ông Hưng, phương thức này có lợi cho cả 3, bởi vì người mua nhà không phải lo bán nhà kiếm trước 30%, mà có thể thế chấp luôn nhà cũ sau đó vay khoản 70% giá trị BĐS hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, người mua cũng đứng trước nhiều rủi ro nếu trường hợp xảy ra tranh chấp, khi giải quyết những chuyện này sẽ có nhiều rắc rối, nên khách hàng phải cân nhắc. Cùng với đó, khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm (căn nhà cũ), do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường mà thôi.

Ông Hưng khuyến cáo, để tránh rủi ro, người mua nhà theo hình thức này cần lưu ý việc vay 100% là khoản vay lớn nên áp lực khoản trả nợ hàng tháng sẽ lớn hơn. Đặc biệt, trong bối cảnh dịch COVID-19 phức tạp, chúng ta chưa thể lường trước được khoản thu nhập trong tương lai nên khả năng gặp rủi ro về dòng tiền sẽ lớn, nếu không trả được thì 2 căn nhà của chúng ta sẽ gặp vấn đề.

Tránh biến tướng, đảm bảo quyền lợi người mua

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, việc áp dụng hình thức “mua nhà mới gần như không cần vốn”, nếu xảy ra rủi ro thì phần lớn vẫn là phía khách hàng, do đó người mua nhà cần cân nhắc giữa việc thế chấp, trao đổi tài sản sao cho phù hợp với giá trị, mức chi trả cho căn nhà mới, tránh gặp những bất lợi.

Trong bối cảnh tài chính của khách hàng bị ảnh hưởng bởi COVID-19 chương trình "mua nhà 0 đồng", "đổi nhà 0 đồng" sẽ giúp khách hàng có thêm nhiều cơ hội sở hữu nhà hơn. Tuy nhiên nhiều chuyên gia cảnh báo việc tham gia các chương trình này khách hàng sinh lợi thì ít, sinh lo thì nhiều vì thực chất đây là “chiêu” đòn bẩy tài chính của chủ đầu tư cũng như phía ngân hàng. Nếu không tìm hiểu kỹ dự án, rất có thể người mua nhà sẽ rơi vào “bẫy” nợ nần.

"Hình thức kinh doanh trên, không có dấu hiệu trái pháp luật vì đều là thỏa thuận hợp đồng giữa bên mua, bên bán. Tuy nhiên, cũng không tránh khỏi tình trạng biến tướng để lừa đảo dựa theo hình thức này. Vì vậy các cơ quan chức năng cũng cần có những biện pháp, chế tài phù hợp, thông tin đến người mua để tránh những ảnh hưởng không đáng có, bởi, sẽ có rất nhiều người mua không biết được thực hư về vấn đề này", ông Khương cho biết thêm.

Chia sẻ với báo chí, ông Đỗ Qúy Duy - Giám đốc điều hành Quỹ đầu tư NAC cũng chỉ ra nhiều rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải khi tham gia chương trình này.

Rủi ro có thể xảy đến khi người mua nhà mất khả năng thanh toán. Khi đó, họ có thể “mất kép” tài sản. Nghĩa là họ sẽ mất cả tài sản là căn nhà đã có sẵn được dùng thế chấp (gọi là căn nhà thứ nhất) và chính căn nhà đang mua (đây là căn nhà thứ hai).

Họ dùng tài sản đảm bảo là 2 BĐS này thế chấp cho khoản vay mua nhà. Với hai tài sản thế chấp này, người “nắm đằng chuôi” là ngân hàng. Trong trường hợp khả năng thanh toán của họ không đạt được như kết cấu hợp đồng với ngân hàng thì rủi ro sẽ đến, người mua nhà có thể mất quyền định đoạt đối với 2 tài sản đang được thế chấp này.

Nói dễ hiểu chính sách này là “chủ nợ” đang đưa ra bài toán để “con nợ” tăng tài sản đảm bảo của mình lên để sở hữu tài sản tương lai. Tuy nhiên tài sản tương lai này có thực sự trở thành tài sản hay không thì vẫn còn bỏ ngỏ, và cũng là điều mà người mua nhà nên cân nhắc.

Yếu tố rủi ro thứ hai là khả năng tăng giá của của BĐS. Đây cũng là một vấn đề mà người mua nhà cần lưu ý. Khi chủ đầu tư gặp khó trong kinh doanh thì tính thanh khoản căn hộ đó cũng là vấn bỏ ngỏ nếu người mua nhà gặp khó khăn và cần bán đi. Thực tế trên thị trường, nhiều người mua nhà đã phải rao bán “cắt lỗ” căn hộ ngay sau khi mua.

Đình Phong/TPO