Mặt bằng cho thuê trên đường Phan Xích Long, quận Phú Nhuận (TP.HCM) - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Từ đó nhiều vấn đề pháp lý cũng phát sinh giữa chủ nhà và bên thuê nhà như đơn phương chấm dứt hợp đồng thì người thuê cần có nghĩa vụ gì, chủ nhà giữ đồ của người thuê để "làm tin" được không?
Có nên giữ tài sản của người thuê nhà?
Vợ chồng bà L.T.N.L. (63 tuổi, ngụ quận 5, TP.HCM) là chủ căn nhà trên đường Trần Hưng Đạo. Tháng 11-2020, bà L. đã ký hợp đồng cho Công ty cổ phần răng hàm mặt DR.DALUSD thuê một phần căn nhà để kinh doanh, thời hạn thuê 2 năm.
Tuy nhiên, đến ngày 11-10-2021, Công ty DR.DALUSD bất ngờ gửi thư thông báo về việc do tình hình COVID-19 nên đã tạm ngưng hoạt động 4 tháng theo quy định nhà nước, nay công ty gặp nhiều khó khăn nên sẽ trả lại mặt bằng từ ngày 11-10 và xin thêm 15 ngày để thu dọn mặt bằng.
Theo bà L., phía DR.DALUSD đơn phương kết thúc hợp đồng, nợ tiền thuê nhà 4 tháng và công ty này cũng "dọa" vợ chồng bà có thể bị tội hình sự nếu cản trở họ chuyển đồ đi.
Tương tự, đầu năm 2021 Công ty TNHH CJ CGV Việt Nam (CGV) kiện chủ nhà là Công ty cổ phần Quốc tế truyền thông (IMC) ra TAND quận 1 để yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng mà không phải bồi thường.
Theo đó, ngày 23-3-2018 CGV ký hợp đồng thuê mặt bằng tại tòa nhà IMC (P.Tân Định, quận 1), thời hạn thuê là 20 năm.
Tuy nhiên, do dịch bệnh COVID-19 bùng phát nên việc kinh doanh rạp chiếu phim bị ảnh hưởng nặng. Dù đã nhiều lần đàm phán nhưng hai bên chủ nhà - người thuê không đạt được thỏa thuận.
Ngày 29-10-2020 CGV gửi văn bản cho IMC thì đến 2-11-2020 CGV ngừng kinh doanh tại mặt bằng. Từ đó đến nay, CGV không dọn đồ cũng không thanh toán tiền thuê cho IMC. Song đại diện IMC cho biết trong hợp đồng hai bên có thỏa thuận nếu bên thuê vi phạm hợp đồng thì chủ nhà được giữ lại, sử dụng tài sản của bên thuê trong mặt bằng.
Không chỉ chủ nhà kêu khổ, nhiều người đi thuê nhà nợ tiền nhà cũng bị chủ nhà giữ đồ.
Chị M. kể chị từng thuê nhà và không có tiền trả nợ nhưng chủ nhà không đồng ý cho thiếu tiền nên khi chị đi vắng, họ đã khóa cửa và giữ đồ của chị để "làm tin". Đến khi chị M. trả tiền nhà thì mới lấy được đồ ra.
Coi chừng phạm luật!
Luật sư Nguyễn Quốc Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng cần phải xem xét trong hợp đồng cho thuê nhà các bên có thỏa thuận việc chủ nhà được sử dụng, bán, cho thuê… tài sản để cấn trừ nghĩa vụ thanh toán tiền nhà hoặc bên thuê nhà đồng ý cho chủ nhà giữ đồ hay không.
Trường hợp bên thuê nhà không thỏa thuận hay không đồng ý để chủ nhà giữ đồ, bán đồ để cấn trừ nghĩa vụ thanh toán tiền nhà thì hành vi giữ tài sản của bên thuê đã xâm phạm quyền sở hữu tài sản của bên thuê được pháp luật bảo vệ theo quy định tại các điều 158, 163 Bộ luật dân sự năm 2015.
Vì vậy, bên thuê nhà có quyền yêu cầu chủ nhà phải chấm dứt hành vi chiếm giữ trái pháp luật và hoàn trả đầy đủ tài sản cho bên thuê nhà.
Trường hợp chủ nhà vẫn chiếm giữ hay bán tài sản của bên thuê thì có thể vi phạm pháp luật hình sự về các tội xâm phạm sở hữu như cưỡng đoạt tài sản hay chiếm giữ trái phép tài sản theo Bộ luật hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017.
Tuy nhiên, trường hợp bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà nhưng vẫn sử dụng nhà thuê hoặc sử dụng để chứa đồ và chây ì không trả nhà thì chủ nhà lấy lại nhà thuê như thế nào để không phạm luật?
Luật sư Nguyễn Sa Linh (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Đối với hợp đồng thuê nhà thì không thanh toán là một trong các hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng.
Khoản 2 điều 481 Bộ luật dân sự quy định trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Như vậy bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê không trả tiền 3 kỳ liên tiếp hoặc khi có thỏa thuận khác, pháp luật quy định khác; bên cho thuê phải gửi thông báo chấm dứt hợp đồng cho bên thuê trước khi chấm dứt hợp đồng.
Sau khi hợp đồng chấm dứt, việc bên thuê tiếp tục sử dụng tài sản là không có căn cứ pháp luật. Bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản theo quy định tại điều 166 Bộ luật dân sự. Khi lấy lại tài sản (nhà cho thuê), bên cho thuê cần lập vi bằng (do thừa phát lại lập) đối với hiện trạng nhà, tài sản của bên thuê còn để lại... để phòng tránh những khiếu nại tranh chấp sau này.
Có được cho người khác thuê nhà khi đang tranh chấp?
Theo luật sư Lê Trung Phát (Đoàn luật sư TP.HCM), đối với nghĩa vụ thực hiện việc trả tiền thuê nhà, theo quy định tại khoản 3 điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015, khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt.
Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
Khi chủ nhà thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, do bên thuê vi phạm nghiêm trọng hợp đồng thì chủ nhà được phép lấy lại nhà để cho người mới thuê. Khi đó, chủ nhà cần ra thông báo cho người thuê biết để dọn đồ ra khỏi nhà.
Nếu người thuê không dọn, tức là họ đang cản trở quyền tiếp quản tài sản của chủ nhà để cho thuê.
Lúc này họ sẽ chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại (thu nhập bị mất cho thời gian chủ nhà không cho thuê), và khi khởi kiện ra tòa, chủ nhà được quyền yêu cầu bồi thường khoản tiền này.
Gặp phiền toái khi cho thuê nhà do hợp đồng cho thuê không chặt chẽ 
