Tại Báo cáo Tổng kết thi hành luật kinh doanh bất động sản 2014 được công bố mới đây, Bộ Xây dựng đã chỉ ra hàng loạt tồn tại về quy định kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Thiếu quy định về quản lý kinh doanh condotel
Theo Bộ Xây dựng, quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật kinh doanh bất động sản hiện hành đang không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng. Không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Đơn cử như, tại Khoản 2 Điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 không có quy định việc trước khi bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải nhà ở như: căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng lưu trú (officetel)… thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý thị trường bất động sản cấp tỉnh về việc công trình xây dựng đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Điều này dẫn đến các hoạt động kinh doanh này chưa được quản lý hiệu quả, phát sinh nhiều vấn đề bất ổn, quyền lợi người mua, người thụ hưởng bị rủi ro.
Bên cạnh đó, luật không quy định rõ trường hợp nào thì công trình xây dựng hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua cả toàn bộ công trình hay được bán, cho thuê mua từng phần công trình như bán căn hộ condotel, officetel, một phần diện tích sàn văn phòng, dịch vụ, thương mại trong tòa nhà dự án.
Nhiều công trình condotel được xây dựng dày đặc ven biển TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Ảnh: Trần Kháng
Cũng theo Bộ Xây dựng, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đang đang có một số nội dung thiếu chi tiết. Các nội dung về bảo lãnh không được áp dụng đối với bán, cho thuê công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Cụ thể: Điều 56 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 chưa quy định trách nhiệm của chủ đầu tư phải làm thủ tục để tổ chức tín dụng cấp chứng thư bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua đối với hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là chưa phù hợp với quy định của pháp luật về bảo lãnh…
Đặc biệt, hiện nay khi chủ đầu tư dự án bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải là nhà ở thì không bắt buộc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư phải bàn giao công trình xây dựng cho người mua, thuê mua đúng chất lượng, thời điểm cam kết trong hợp đồng.
"Điều này dẫn đến quyền, lợi ích hợp pháp của người mua, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhiều khi không được bảo vệ đầy đủ, thường thua thiệt khi có tranh chấp. Cụ thể như các trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ condotel, officetel nhưng cung cấp thông tin sai về bất động sản, không thực hiện đúng hợp đồng đã ký…", Bộ Xây dựng nêu.
Lách luật chuyển nhượng
Cũng theo Bộ Xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản đang thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Đơn cử, Điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 mới chỉ quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai; trong khi xã hội có nhu cầu về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai.
Một căn hộ condotel đã được đưa vào khai thác, sử dụng tại TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Ảnh: Trần Kháng
Do không có quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai nên nhu cầu xã hội về chuyển nhượng loại hình hợp đồng này bị hạn chế thực hiện.
"Các tổ chức, cá nhân tìm cách lách luật bằng các hình thức chuyển nhượng khác không đảm bảo chặt chẽ, an toàn về pháp lý như ký hợp đồng ủy quyền định đoạt và các hình thức thỏa thuận giao dịch khác trong khi Nhà nước không thu được thuế, quyền lợi của các tổ chức cá nhân không được đảm bảo, dễ xảy ra các tranh chấp khó giải quyết", Bộ Xây dựng nêu bất cập.
Ngoài ra, theo Bộ Xây dựng, quyền của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua. Đồng thời, chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án.
Hay, luật hiện hành đang thiếu quy định về việc cho phép bên bán nhà ở và bên mua nhà ở được thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư thay cho việc chỉ cho phép chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở.
